Mon locataire ne paie pas son loyer, que faire ?

Agir face à un locataire qui est en défaut de paiement, le point sur cette situation très délicate.

Lorsqu’un locataire occupe un logement, il est tenu de verser un loyer. En cas de défaut de paiement, des solutions existent. Toutefois, il est important de respecter certains aspects juridiques faute de quoi vos démarches seront à reprendre de zéro.

1ère étape – l’avis comminatoire

Lorsque le locataire a un retard de paiement de plus de 10 jours dans sa mensualité, il peut faire l’objet d’une mise en demeure écrite. De ce fait, le propriétaire doit notifier un avis comminatoire mentionnant un ultime délai de paiement, à défaut le bail sera résilié. Le délai obligatoire à accorder dans le cadre de cette mise en demeure, selon l’art. 257d CO, est de 30 jours à compter du jour de réception du courrier. Cette démarche doit être entreprise sous la forme écrite et recommandée, afin de garder une trace.

De plus, si une location concerne un couple marié, le courrier comminatoire doit être adressé à chaque époux, par enveloppe séparée, faute de quoi il risque d’être déclaré comme nul. Dans chaque courrier il faudra bien indiquer qu’après le délai imparti, le bail sera résilié. Cela permet de faire comprendre aux locataires que le paiement doit être effectué dans un délai précis pour éviter la fin du contrat de location, et assurer que votre mise en demeure soit recevable sur le plan juridique au cas où vous devez aller plus loin dans la suite des démarches (par exemple, l’expulsion).

L’avis comminatoire doit lister de manière précise les loyers qui sont impayés (mois concerné) et leur montant.

Dernière note : selon une jurisprudence récente, l’avis comminatoire doit comporter la signature manuscrite du bailleur ou son représentant, faute de quoi elle pourrait être considérée comme invalide.

2- Compter 30 jours dès réception

Lorsque le délai comminatoire est dépassé et que le locataire n’a pas réglé les mensualités concernées par la mise en demeure, le propriétaire peut appliquer la résiliation.

Comment calculer le délai ? Les 30 jours se calculent dès le lendemain de la réception effective de l’avis de mise en demeure (Jour de réception selon tracking postal + 1 + 30).  Votre quittance postale vous permettra d’obtenir un suivi de l’envoi avec le jour précis de la réception du recommandé. Imprimez ce suivi et conservez-le, il pourra vous être demandé au cas où vous devez entamer une procédure d’expulsion auprès du tribunal. Votre délai de 30 jours devra être calculé à partir du lendemain. Pour les cas où le locataire ne va pas chercher les recommandés, il faudra compter 7 jours pour le délai de garde postal (Jour d’envoi + 7 + 30). A noter que la mise en demeure par courrier recommandé est considérée comme notifiée, que votre locataire aille chercher l’envoi ou non.

Si le locataire effectue un paiement dans le délais légal, même lors du dernier jour, vous ne pouvez pas résilier le contrat.

3 – Résiliation du bail par formule officielle

En cas d’impayé au terme du délai comminatoire, vous pourrez à ce moment-là notifier un avis de résiliation pour cause de non-paiement. Si le loyer concerné est toujours impayé, il est fortement conseillé d’effectuer la résiliation car une résiliation trop tardive pourrait être déclarée comme nulle. Attention une fois le délai de 3 semaines dépassé, si vous décidez par après de résilier il faudra tout recommencer à zéro, avec la notification de la mise en demeure. Certains cas peuvent également conduire à considérer la résiliation du bail comme nulle. Par exemple, si le propriétaire demande une somme fortement supérieure aux montants effectivement dus, le Tribunal peut annuler les démarches. Cela est également valable en cas d’arriéré mineurs ou s’ils ont été réglés dans le délai de la mise en demeure.

• Pour que la résiliation extraordinaire soit valable, le bailleur a l’obligation d’utiliser une formule officielle ad hoc.
• Si la location concerne un couple marié, le résiliation doit être notifiée individuellement à chaque époux par pli séparé.
• et toujours la signature manuscrite

La résiliation se notifie un mois pour la fin du mois suivant. Par exemple, si nous sommes le 21 janvier, la résiliation peut être notifiée pour le 28 février. C’est le jour de réception par le locataire qui fera foi. En conséquent, il faut toujours compter une provision 7 jours pour le délai de notification par la poste. Donc attention sur les fins de mois, par exemple si nous sommes le 29 janvier (+7 jours = 6 février), cela va reporter la date effective de résiliation au 31 mars.

4 – Poursuites

Une démarche de poursuites est complètement indépendante de la mise en demeure et éventuelle résiliation pour cause de non-paiement. Pour tout ce qui concerne des poursuites relatives aux loyers, le propriétaire se retrouvant avec une créance peut faire notifier un commandement de payer par l’Office des Poursuites du lieu de domicile du locataire. Au terme du bail et lorsque le locataire fait défaut, une poursuite reconnue permettra de faire libérer le montant de la garantie bancaire. Nous aborderons ce sujet dans le cadre d’un article dédié aux procédures de poursuite.

5 – Fin du bail

La plupart des locataires vont restituer le logement suite à la résiliation en bonne et due forme. En cas de refus de quitter les lieux, le bailleur n’aura pas d’autre option que d’initier une procédure d’expulsion par-devant le tribunal. Pour le bon déroulement de cette démarche, l’assistance d’un avocat s’avère essentielle.

Pour conclure…

Dans le cas d’un retard de paiement, il est impératif de respecter scrupuleusement les démarches imposées par la loi. Il faut accorder une attention toute particulière aux délais et à la mise en forme des documents requis. A défaut, la résiliation ne sera pas valable. C’est la raison pour laquelle il est recommandé d’avoir recours à un conseil juridique ou un gérant d’immeubles expérimenté pour vous assister.